+7 (499) 653-60-72 Доб. 448Москва и область +7 (812) 426-14-07 Доб. 773Санкт-Петербург и область

Корректировка на размер земельного участка

Налог для участка вычисляется из кадастровой стоимости. Налог на землю и ее кадастровая стоимость Налоговая база строится на кадастровой стоимости. Кроме того кадастровая стоимость принимается во внимание при установлении ряда других платежей: Информация о кадастровой стоимости расположена на сайте Росреестра наряду с иными данными об участке или может быть получена в виде выписке в органе Росреестра конкретного региона. Уменьшение налога на землю Размер налога на земельный участок может снизиться благодаря изменению кадастровой стоимости. Этой возможностью к настоящему времени воспользовались многие собственники земли — от крупных предприятий до фермеров.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Выделение земельных участков

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

ООО «РусБизнесПрайсИнформ»

Аналитика Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, разработанных в рамках проекта ЛАРИС Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, разработанных в рамках проекта ЛАРИС 1.

Настоящая методика предназначена для определения рыночной стоимости земельных участков для участников земельных отношений.

Основные понятия В настоящих методических рекомендациях используются ниже следующие основные понятия. Для целей настоящих методических рекомендаций под объектами оценки понимаются не изъятые из оборота земельные участки. Земельный участок — часть поверхности земли в том числе почвенный слой , границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Улучшения земельного участка — здания, строения, сооружения, объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в пределах земельного участка, а также результаты работ и иных воздействий изменение рельефа, внесение удобрений и т.

Рыночная стоимость объекта оценки — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Метод оценки — способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. Дата проведения оценки — календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Цена — денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог. Аналог объекта оценки — сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Итоговая величина стоимости объекта оценки — величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки, при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Безрисковая ставка доходности — ставка доходности инвестиций при вложении денежных средств в наиболее надежные активы. Дисконтирование — процесс определения текущей стоимости будущих доходов и расходов.

Земельная рента — доход, приносимый земельным участком. Фактор стоимости — фактор, изменение которого влияет на рыночную стоимость земельного участка. Основные принципы оценки рыночной стоимости земельного участка Определение рыночной стоимости земельного участка основывается на следующих принципах.

Принцип полезности — рыночную стоимость имеют земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя потенциального пользователя в течение определенного времени. Принцип спроса и предложения — рыночная стоимость земельного участка складывается в результате взаимодействия спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей.

Спрос обычно принято характеризовать количеством объектов, которые покупатели готовы или могут купить в течение определенного промежутка времени по сложившейся на данное время рыночной стоимости.

Предложение характеризуется количеством объектов, предложенных к продаже на рынке в настоящий момент по конкретной цене. Соотношение спроса и предложения определяет уровень цен на равновесном земельном рынке. Выделяется три возможных состояния соотношения спроса и предложения: В странах с равновесной рыночной экономикой эти состояния периодически сменяют друг друга в зависимости от факторов, связанных как с общим состоянием экономики, так и с социальными, демографическими и иными процессами.

В неравновесных условиях переходной экономики, характерных для России, этот принцип часто не оказывает существенного влияния, поскольку спрос и предложение в значительной степени регулируются административно, часто за счет существенного занижения цены предложения земельных участков.

Принцип замещения — рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятных затрат на приобретение объекта эквивалентной полезности. Данный принцип предполагает наличие вариантов выбора для покупателя, т. Принцип показывает, что стоимость данного объекта не должна превышать затрат на приобретение на рынке аналогичного объекта земельного участка.

Следовательно, стоимость конкретного земельного участка определяется наименьшей ценой, по которой можно приобрести аналогичный земельный участок, обладающий такими же основными показателями, включая потенциальную полезность и доходность.

В Москве, особенно в центральной части города, как и в большинстве других городов с исторически сложившимся архитектурным обликом, найти абсолютно одинаковые свободные земельные участки практически невозможно.

Уникальность каждого участка создает определенные трудности для реализации на земельном рынке, последующего освоения, но способствует формированию достаточно высокого уровня рыночных цен. Иначе выглядит рыночная ситуация в новых городах, районах новой массовой застройки, где выше уровень стандартизации архитектурных градостроительных решений и потому больше однотипных земельных участков.

Здесь принцип замещения проявляется в полной мере, способствуя стабилизации рыночных цен на сравнительно низком уровне. Принцип ожидания — величина рыночной стоимости земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения ренты от него.

Величина рыночной стоимости земельного участка зависит от дохода, остающегося после оплаты факторов производства, привлеченных к земельному участку для предпринимательской деятельности.

Данный принцип показывает, что стоимость объекта недвижимости — текущая стоимость всех будущих доходов, полученных от его использования включая продажу и стоимость объектов недвижимости, прежде всего земельных участков , — постоянно растет в силу увеличения спроса и ограничения предложения.

Однако этот принцип не означает, что владелец недвижимости земельного участка в буквальном смысле должен ждать повышения цены недвижимости или доходности от сдачи ее в аренду. Он лишь отражает то, что использование объекта недвижимости, земли, принципиально носит длительный характер. Поэтому при оценке объекта недвижимости следует помнить, что его стоимость далеко не всегда равна той средней цене, которая сложилась на рынке для аналогичных объектов к моменту оценки.

Текущая стоимость всей суммы доходов может оказаться и существенно более высокой. Принцип внешнего влияния — рыночная стоимость земельного участка зависит от влияния внешних факторов.

Принцип соответствия — оцениваемый объект участок земли имеет наивысшую стоимость при условии его некоторого сходства с окружающими объектами по использованию, по размеру и стилю, при минимальных затратах на его освоение.

Иначе говоря, если все экономические факторы, обусловливающие максимальную полезность и доходность данного участка, сбалансированы наилучшим образом.

Один из критериев проверки соответствия оценки земельного участка данному принципу — доля стоимости собственно земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости, расположенного на нем. В центральной части Москвы это соотношение приближается к показателям, характерным для других крупных городов мира.

Поэтому дальнейшего роста цен на земельные участки в центре города сравнительно невелик исключая земельные участки, предназначенные для строительства высотных зданий , и может быть обусловлен главным образом дальнейшим ростом себестоимости строительства и цен на недвижимость при улучшении ее потребительских качеств.

Реализация данного принципа, позволяет выделить из общей стоимости объекта недвижимости стоимость собственно земельного участка. Принцип наиболее эффективного использования — рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования.

Наиболее эффективное использование земельного участка, это наиболее вероятное использование земельного участка, являющееся физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого стоимость земельного участка будет максимальной.

Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разбиения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования.

Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка. При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание: При оценке земельного участка из всех возможных разрешенных вариантов его использования выбирается наилучший и наиболее доходный, и именно он используется для оценки.

При этом, как упоминалось ранее, учитываются только те варианты использования, которые, во-первых, соответствуют юридическим нормам включая градостроительные ограничения, требования по охране окружающей среды, памятников истории, архитектуры, благоустройству прилегающей территории , реализация которых, во-вторых, возможны физически и которые, в-третьих, приносят доход если речь идет о коммерческой оценке.

В результате выбирается тот вариант использования, при котором может быть получена максимальная цена с учетом всех правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений. Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект можно построить исходя из варианта наиболее эффективного использования участка с учетом всех имеющихся ограничений.

Если строение на участке имеется, то проводится анализ, увеличивать ли стоимость участка на величину стоимости данного строения или уменьшать на величину затрат по сносу данного строения при выбранном варианте наилучшего использования данного земельного участка, конечно же с учетом имеющихся ограничений.

Данный принцип наиболее применим для оценки свободных земельных участков. Для оценки застроенных земельных участков его применение существенно сложнее, поскольку позволяет выделить из стоимости всего комплекса недвижимости стоимость собственно земельного участка.

Здание или сооружение, находящееся на земельном участке, далеко не всегда имеет наибольшую стоимость или приносит наибольший доход. К тому же с течением времени в результате естественного износа здания, изменения конъюнктуры рынка и других факторов стоимость объекта недвижимости в целом может существенно снизиться, а рыночная стоимость земельного участка при этом может остаться неизменной и даже возрасти.

Таким образом, принцип наилучшего и наиболее эффективного использования позволяет оценить максимальную возможную величину земельной ренты от данного земельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какое здание или сооружение на нем находится в момент оценки.

Следует обратить внимание и на то, что данный принцип важен при оценке не только отдельных земельных участков, но и больших городских территорий.

Его использование позволяет оптимизировать земельную и градостроительную политику города на основе строгих экономических расчетов. Прежде всего это касается улучшений городских земель, находящихся в собственности города, т.

Величина рыночной стоимости земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату дата проведения оценки. Подходы оценки Существует три общепринятых подхода в оценке: Выбор того или иного подхода для оценки осуществляется, исходя из специфики оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в представленной информации.

В общем случае, при наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо применять все три подхода. Невозможность или ограничения применения какого-либо из подходов обосновываются в отчете об оценке. Расчет стоимости в рамках каждого из трех описанных выше подходов проводится соответствующими методами Схема 1.

Схема 1 Рассмотрим подробнее каждый из подходов и особенности используемых для оценки методов. Сравнительный подход Сравнительный подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных земельных участков на эффективно функционирующем свободном рынке, где покупают и продают сопоставимую собственность добровольные покупатели и добровольные продавцы, принимая при этом независимые решения.

Подход основан на принципе замещения: Имея достаточное количество достоверной информации о продаже участков за определенный период того же вида использования, что и оцениваемый, подход сравнения рыночных продаж позволяет получить максимально точную рыночную стоимость участка на конкретном рынке.

В рамках сравнительного подхода применяются: Рассмотрим подробнее каждый из методов. Метод сравнения продаж Метод используется для оценки земельных участков, занятых строениями и сооружениями далее — застроенных участков , и земельных участков, не занятых строениями и сооружениями далее — незастроенных земельных участков.

Условие применения метода — наличие информации о ценах сделок с незастроенными земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии достоверной информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложений спроса. Метод предполагает следующую последовательность действий: В качестве наиболее важных факторов стоимости земельного участка, как правило, выступают: Подбор аналогов земельного участка должен обеспечивать достоверность отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливается в разрезе факторов стоимости путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки.

При корректировке цен аналогов, в том числе, учитываются: Корректировки цен аналогов по факторам стоимости могут быть определены как для цены единицы измерения аналога например, гектар, квадратный метр так и для цены аналога в целом.

Корректировки цен по факторам стоимости могут рассчитываться в абсолютном или процентном выражении. Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами: В случае если объект оценки имеет относительно лучшие характеристики, то цена объекта аналога корректируется в сторону повышения и наоборот.

По факторам стоимости, один из которых является определяющим корректировки цен аналогов, вносятся последовательно: По факторам стоимости, между которыми нет зависимости, корректировка в цену объекта аналога вносится путем расчета суммарной корректировки в абсолютном или процентном выражении.

При правильном определении и внесении корректировок сглаженные цены аналогов должны, как правило, быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать: ПРИМЕР Для анализа рыночных условий и приведения объектов к оцениваемому объекту требуется выполнить корректировки продажной цены объекта сравнения по элементам сравнения.

В качестве основных факторов стоимости земельного участка рассматриваются: Поправки могут быть выражены в процентном или денежном отношении.

Денежная поправка может вноситься как к цене всего участка абсолютная денежная корректировка , так и к цене единицы сравнения относительная денежная корректировка.

Корректировка цен аналогов, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка

АНФ сообщал а: На самом деле Вы пытаетесь подменить количественную корректировку качественной. По умолчанию Вы вводите допущение, что все факторы равнозначны.

Данные материалы предназначены для практической работы и решения конкретных задач, возникающих в процессе оценки земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства и т. Мы не рассматривали и не приводили в тексте аспектов и вопросов касающихся теории оценки недвижимого имущества и земельных участков.

Коротко о главном С 1 января г. Рассмотрим основные изменения и дополнения, внесенные в порядок исчисления и уплаты организациями земельного налога. Изменения в порядке определения налоговой базы Как и ранее, в большинстве случаев в качестве налоговой базы принимается кадастровая стоимость земельного участка на 1 января календарного года, за который исчисляется земельный налог. Вместе с тем, если кадастровая стоимость земельного участка за гектар небольшая менее установленного порога , в качестве налоговой базы выступает площадь земельного участка.

Cравнительный (рыночный) подход к оценке стоимости объектов недвижимости

Соответствие объекта принципу ННЭИ 8. Сервис и дополнительные элементы 8. Обеспеченность связью и коммунальными услугами 8. Наличие парковки и или гаража 8. Состояние системы безопасности 8. Наличие оборудования для бизнеса Рассмотрим приведенные элементы сравнения подробнее. Качество прав для объектов-аналогов и объекта оценки связывается со степенью обремененности последних частными и публичными сервитутами, приводящими к снижению ценности обремененного объекта в сравнении с объектом полного права собственности. Обременение объекта-аналога или объекта оценки договором аренды со ставками арендной платы, не согласованными с динамикой изменения рыночных условий в период действия договора аренды, может привести к снижению дохода от эксплуатации приобретаемого объекта в сравнении с рыночным уровнем.

Проблемы при оценке зданий без земельного участка

New Owner Перечень задач для решения. Чистый операционный доход 70 у. Определите стоимость земли и стоимость улучшений. При оценке загородного участка земли площадью 20 соток собрана информация о продаже пяти объектов сравнения.

Стоимость земельных участков Стоимость земельных участков При анализе стоимости земельного участка удельной стоимости единицы площади в Московской области следует выделять следующие основные ценообразующие факторы: Категория вид земельного участка; Вид права на земельный участок; Расстояние от Московской Кольцевой Автомобильной Дороги; Направление район Московской области и его престижность; Наличие инженерных коммуникаций; Площадь земельного участка; Наличие и качество подъездных путей.

Аналитика Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, разработанных в рамках проекта ЛАРИС Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, разработанных в рамках проекта ЛАРИС 1. Настоящая методика предназначена для определения рыночной стоимости земельных участков для участников земельных отношений. Основные понятия В настоящих методических рекомендациях используются ниже следующие основные понятия.

Корректировка на конфигурацию, форму и рельеф земельного участка

В результате сегментирования земельного рынка выделяются следующие группы земельных участков: Каждая указанная группа может быть сегментирована более детально при наличии рыночной информации о продажах. Например, земельные участки с многоэтажной жилой застройкой могут быть разделены на 5-этажные кирпичные, панельные, блочные , этажные, этажные дома. Оценка методом сравнения продаж является объективной в тех случаях, когда имеется достаточно сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: УСТАНОВЛЕНИЕ ГРАНИЦ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА. ПРОВОДИМ МЕЖЕВАНИЕ

Об этом свидетельствуют результаты анализа земельных отношений, проведенного в городе Балакове население тысяч человек Саратовской области. Корректировка кадастровой стоимости земель поселения, выполненная по прямому договору с администрацией Балаковского муниципального образования, показывает, что сложившаяся система налогообложения промышленных предприятий в части земельных платежей на годы ставит некоторые из них на грань банкротства. Например, согласно Закону Российской Федерации от Для объектов торговли индексация ставок земельного налога менее ощутима, чем для промышленных предприятий. В результате оказалось, что в городе Балакове при уровне налогообложения в 1,5 процента от рыночной стоимости земли, принятого нами условно за процентов для всех видов налогоплательщиков, в , а соответственно, и в году промышленные предприятия имеют налоговую нагрузку процентов, а объекты торговли - процентов. Согласно утверждённой кадастровой оценке земель города Балакова такая же ситуация практически остаётся и на год.

Поправка на площадь земельного участка

Об оценочной деятельности: ФЗ РФ от 29 июля г. Законодательства Рос. Оценка стоимости недвижимости. Грибовский С. Интерреклама, Грязнова А.

Объект оценки, Комплекс земельных участков общей площадью , 00 дома и качество строительных работ, размеры построенного жилья. . земельного участка;; корректировка по каждому из элементов сравнения.

В соответствии с действующим законодательством, существует запрет на отчуждение сооружения без земельного участка. При этом в определенных случаях может потребоваться оценка здания без земельного участка. Когда здание оценивается без земли? В оценочной практике выделяют несколько ситуаций, в которых производится оценка здания без земли:

Определение рыночной стоимости земельного участка

.

Расчет корректировки на площадь земельного участка

.

.

.

Расчет корректировки на масштаб земельного участка

.

.

Комментарии 6
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Елена

    Частину першу викласти в такій редакції: